Cuidados com a euforia do mercado imobiliário

O Estado de São Paulo 23/10/2007

Rodrigo Badaró de Castro*

Como em outras épocas, o mercado imobiliário no Brasil padece da mesma tensão e ansiedade experimentada nos EUA e Espanha, quando a maior onda de investimentos e negócios realizados nos últimos tempos no setor vem à tona. Este fenômeno se dá por vários motivos, entre eles, a abundância de crédito no mercado, cenário econômico mundial favorável, estabilidade da moeda, políticas governamentais de incentivo e segurança aos investidores, a que se soma ainda a demanda reprimida de moradia no Brasil.

Mas há alguns pontos jurídicos importantes que devem ser ressaltados sobre o proprietário do imóvel a ser incorporado e os clientes e investidores, considerando a Lei de Incorporações e responsabilidade pela construção. A pressão por terrenos, principalmente pela formatação de compras ou promessas por meio de dação em pagamento ou permuta, cria o risco do vendedor , pessoa jurídica ou não, de se tornar responsável também por sua incorporação e conseqüentemente sua entrega a terceiros.

Em detrimento do alto índice de parcerias hoje em andamento, envolvendo construtoras, incorporadoras, proprietário de terrenos e investidores em geral, estão sendo criadas empresas de propósito especifico (SPE) em substituição a inócua e atrofiada Lei de Afetação (10.931/04).

É importante aqui exemplificar que maioria das empresas não consegue efetivar o Patrimônio de Afetação previsto na Lei ou perdem muito tempo, diante da burocracia e falta de prática e conhecimento dos interessados, inclusive de financiadores. Nesse aspecto, lembra-se que a SPE nada mais é que uma sociedade empresarial, constituída nas modalidades existentes no ordenamento jurídico.

É ainda importante quando da constituição da referida sociedade se ater à necessidade de identificar bem seu objeto especifico sua duração, bem como, e principalmente, o papel de cada sócio ou cotista diante do desempenho e ônus empresarial de cada um nesse tipo de empenho comum. Para isso, é importante regular de forma clara e específica todos os pormenores da sociedade por meio da elaboração de um acordo de acionista ou cotista. Com isto, espera-se que os parceiros tenham segurança e tranqüilidade para reger a sociedade.

Verifica-se ainda a necessidade de se tomar cuidados quanto à elaboração de contratos para construção do empreendimento, uma vez que o Código Civil, diante das responsabilidades solidárias e subsidiárias, prevê forma de contratos que identificam bem esse liame. Um exemplo é o contrato de empreitada para fornecimento de mão-de-obra e material, nos termos do artigo 610 e seguintes do Novo Código.

E mais, evocando a triste experiência vivida no passado quanto a falências no setor de incorporação, que até hoje é motivo de dor de cabeça para vários compradores de imóveis e credores, é importante os consumidores se aterem à credibilidade e histórico de obras das empresas que hoje se lançam no mercado. O alto volume de crédito, o processo gradativo de desburocratização para empreender e incorporar e construir são elementos estimulantes a aventuras empresariais, que muitas vezes levam a um instante de sucesso econômico com grandes riscos internos e que podem a qualquer momento estourar.

*Rodrigo Badaró de Castro é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Azevedo Sette Advogados