Cresce calote no condomínio

Do Jornal da Tarde de 04/07/2007:

Inadimplência subiu 14,42% na Capital. Por regiões, a do Ipiranga foi a que registrou a maior alta, com 80%

CHARLISE MORAIS, charlise.morais@grupoestado.com.br

A inadimplência em condomínios em São Paulo cresceu 14,42% em maio. O número de ações de cobrança impetradas no Fórum Central João Mendes - que distribui para os outros fóruns da Capital - subiu de 1.214 em abril para 1.389 em maio, conforme aponta o levantamento feito pelo Grupo Hubert.Essa foi a segunda maior alta na taxa de inadimplência de condomínios deste ano, perdendo apenas para o mês de março, que registrou 1.493 ações distribuídas e uma alta de 38,5% em relação ao mês anterior. A região que apresentou maior aumento de inadimplentes foi a do Ipiranga: 81,82%. Em números absolutos, subiu de 11 para 20.O bairro da Penha, na Zona Leste, da Capital ficou em segundo lugar, aumentando de 71 para 118 ações de cobrança - uma alta de 66,20%.De acordo com o presidente do Grupo Hubert e vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Hubert Gebara, não há explicação lógica para essa alta súbita - incomum nesta época do ano. 'Espero que essa situação seja passageira e momentânea. Mas, para determinar as causas que geraram essa alta será necessário analisar o comportamento do setor nos próximos meses para ver se essa tendência continua', argumenta.Gebara lembra ainda que durante os meses de dezembro e janeiro é período de férias forenses e, portanto, até fevereiro existe muito represamento de ações de cobrança. 'Por isso o alto número registrado em março, mas isso é comum e esperado. Em abril houve uma normalização na entrada de ações de cobrança de condomínio, mas o alto volume registrado em maio parece ser mais reflexo de uma situação difícil pela qual estão passando os condôminos', arrisca.Outra explicação plausível para o aumento da inadimplência, segundo o vice-presidente do Secovi, é o ajuste à Lei 11.232, em vigor desde o final de junho de 2006, que tornou mais rápida e ágil a cobrança do condomínio em atraso. Com isso, as ações que demoravam de 2 a 4 anos passaram a ser resolvidas em no máximo 2 anos e isso acabou estimulando a impetração de ações contra os inadimplentes.O que encarece o condomínioDe acordo com o diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), Omar Anauate, o que mais encarece a cota condominial é a folha de pagamento dos funcionários, que equivale de 50% a 60% das despesas. 'Se o condomínio não tem um quadro de funcionários otimizado e enxuto ou, se tem mais de uma portaria ou serviços adicionais como manobrista e segurança, por exemplo, esse custo será bem mais alto', ensina.Em segundo lugar na composição do que mais encarece a cota está a conta de água, que representa de 10% a 12% das despesas. Mas Anauate ressalta que o fato de o prédio ter piscina não significa que a conta será muito maior, já que ela não é cheia e esvaziada com freqüência. 'No caso de piscinas, o custo maior é com a manutenção e compra de produtos para limpeza e conservação da água e não, necessariamente, com o volume de água gasto.'O especialista orienta quem vai comprar um imóvel em um condomínio a sempre observar o número de unidades que rateará as despesas mensais. 'O custo fixo para se manter um prédio com dez ou 20 unidades - num mesmo padrão construtivo e com características semelhantes - é quase o mesmo, mas a diluição desses custos é diferente.' Anauate lembra ainda que quanto menos unidades, maior será o impacto para o condomínio em caso de inadimplência.

DÍVIDA PODE LEVAR IMÓVEL A LEILÃO
>>Administradora ou condomínio distribui ação de cobrança no Fórum
>>O réu (devedor) é citado
>>Se não pagar a dívida ou não fizer um acordo, sofre sentença condenatória (cabe recurso)
>>Se não apelar, o condomínio apresenta o valor da dívida e pede intimação
>>O inadimplente tem 15 dias para pagar, sob pena de multa de 10% do valor do processo
>>Caso não pague, a Justiça emite mandato de execução para penhora e avaliação do imóvel
>>O imóvel é avaliado e é designada uma data para a praça (leilão)
>>O imóvel vai a leilão