Fundos imobiliários, nova era

Valor Econômico

Por Alessandra Bellotto, de São Paulo
10/02/2010

O mercado de fundos imobiliários pode dobrar de tamanho em 2010. A grande expectativa gira em torno do dinheiro das fundações que deve ir para o setor - no mercado, estima-se entre R$ 3 bilhões e 4 bilhões os recursos disponíveis para a aplicação somente neste ano. Os 84 fundos imobiliários em operação hoje reúnem patrimônio líquido de R$ 5,2 bilhões. "As fundações serão os grandes fomentadores dessa indústria", afirma uma fonte do setor.

Bom para o investidor pessoa física, que passará a contar com um senhor reforço para o desenvolvimento do mercado, que já mostra sinais de amadurecimento. Basta ver o movimento cada vez maior de lançamentos de fundos com mais de um ativo - de imóveis a títulos imobiliários -, gestão ativa e participação crescente de bancos de varejo na distribuição e estruturação. Citibank, Bradesco, Santander e Caixa voltaram a dar as caras.

Neste ano, a primeira oferta registrada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) vai nessa linha. Trata-se do fundo Max Retail, que definiu como foco a exploração de empreendimentos comerciais destinados à exploração do segmento varejista, mas não descarta a chance de investir em papéis como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras hipotecárias (LHs) e de crédito imobiliário (LCIs).

O setor de fundos imobiliários está mudando de cara, afirma o advogado Carlos Eduardo Ferrari, do escritório Lobo & de Rizzo. O ingresso de dinheiro novo de fundos de pensão vai criar um mercado com um tamanho mais atraente, aponta. "Uma indústria como a de hoje, de R$ 5 bilhões, é muito pequena para oferecer liquidez e crescer." Apesar da demanda crescente de investidores, há escassez de ofertas, diz. Mas, com o comprometimento do investimento por parte de fundos de pensão, haverá estímulo para a estruturação de carteira maiores, de pelo menos R$ 100 milhões, porque parte já estará garantida para os institucionais. "O fundo de pensão vai acabar dando respaldo para o crescimento das ofertas."

Quem ganha com isso é o mercado todo, inclusive a pessoa física, já que o problema da falta de liquidez poderá ser minimizado. Os fundos imobiliários são fechados. Para o investidor sair da aplicação, só vendendo as cotas no mercado secundário, para outro investidor. E, das 84 carteiras, apenas 31 estão listadas em bolsa. "A entrada de fundos de pensão cria uma porta de saída para a pessoa física", diz Ferrari. Ele destaca ainda o ganho de qualidade com a participação crescente das fundações. Segundo ele, os grandes fundos de pensão têm um processo de análise de investimento muito criterioso, além de cobrarem mais responsabilidade do gestor e administrador.

Fora isso, o potencial de investimento em fundos imobiliários para os próximos anos é enorme. A flexibilização pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) das regras de aplicação das fundações, com a Resolução 3792 de setembro do ano passado, abriu espaço para a aplicação de até 10% do patrimônio para essas carteiras. Foi criada uma rubrica específica para esse tipo de investimento.

Isso equivaleria a quase R$ 50 bilhões - o patrimônio da fundações está perto de R$ 500 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp). Como não há mercado para absorver todo esse dinheiro, qualquer 1% já será significativo. Hoje, os fundos de pensão não têm nem 1% do patrimônio aplicado em fundos imobiliários, segundo uma fonte do mercado.

Esse interesse de investidores institucionais coincide com um mercado de fundos imobiliários em evolução. Não de tamanho, mas de estrutura e até de cultura dos participantes. "Hoje, o fundo imobiliário pode comprar tudo desde que o ativo seja imóvel ou tenha base imobiliária", afirma a advogada Marina Procknor, do escritório Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga.

A flexibilização veio no fim de 2008, com a publicação pela CVM da primeira revisão de regras do setor desde a origem, em 1994, e do ajuste no ano passado na legislação que estendeu a isenção de imposto de renda para pessoas físicas também para fundos que compram cotas de outras carteiras ou títulos isentos como o CRI e as letras. "Essa é uma mudança de conceito que vai impulsionar o mercado", diz Marina.

O fundo imobiliário ficou com mais cara de mercado de capitais, afirma o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá. "Isso permitirá que mais pessoas acessem esse tipo de fundo, que tem o apelo da isenção para esse público, em ofertas pulverizadas."

Culturalmente, o fundo imobiliário sempre foi de um imóvel só. Além de a antiga regra orientar o mercado para esse formato, o investidor precisava conhecer o empreendimento, entrar no imóvel, para se sentir confortável. Isso também já começa a mudar, destaca Marina. Além disso, a indústria criou um histórico que permite avançar para fundos diversificados e com gestão ativa.

O mercado, inclusive, coleciona experiências bem-sucedidas. Entre os destaques, estão fundos como o CSHG Brasil Shopping, que tem participação em cinco shoppings, o genérico CSHG Real Estate, com 62 imóveis comerciais na carteira, predominantemente lajes corporativas. No fim do ano passado, a Rio Bravo conseguiu a aprovação da maioria dos cotistas do Financial Center para alterar o regulamento do fundo, que só permitia investir no Edifício JK Financial Center, em São Paulo. O argumento apresentado para os cerca de 400 cotistas foi o de aproveitar as oportunidades no setor de lajes corporativas e escritórios nas regiões comerciais e, assim, diluir os riscos de vacância e até inadimplência de inquilinos.

Outro exemplo de sucesso foi a colocação da oferta, em dezembro, do fundo RB Capital Renda I. A demanda, que superou em 2,8 vezes a oferta de R$ 132 milhões em cotas, atraiu 1.172 pessoas físicas e um investidor institucional. A carteira já nasceu com um portfólio formado por sete imóveis, todos com contratos de locação de longo prazo fechados com grandes empresas, como AmBev, C&A, Magazine Luiza, entre outras. A oferta nova, liderada pelo Ourinvest, vai usar os recursos da primeira emissão, de R$ 70,15 milhões, para a compra de oito imóveis espalhados pelo país, já locados para a Lojas Americanas, Carrefour e Bom Preço.

Para Ferrari, fundos de um imóvel só serão cada vez mais raros. O mercado, acredita ele, caminha para carteiras setoriais. Os fundos de CRIs também terão papel relevante para o crescimento do setor, diz o advogado. E até podem liderar a evolução. Segundo fontes do mercado, há projetos de bancos e gestores como a RB Capital para lançar carteiras de R$ 200 milhões a R$ 300 milhões de patrimônio. Quanto maior a escala, melhor tende a ser a liquidez.

O ambiente atual é propício para fundos imobiliários. Para a pessoa física, o grande atrativo é a possibilidade de capturar o ganho da atividade imobiliária, que anda pujante no país, com a possibilidade de isenção de imposto sobre rendimento. Também segundo Ferrari, as pessoas têm procurado esse tipo de fundo por ele ter se mostrado resistente a crises. "Com a volatilidade, o fundo imobiliário é uma opção intermediária entre a renda fixa tradicional e a renda variável, com ótimo retorno."