Imobiliários seduzem o público

Valor Econômico

30/06/2010

Iolanda Nascimento

Impulsionados pela histórica queda na taxa de juros básica no país e pelo aquecimento da construção civil, os fundos imobiliários estão conquistando aos poucos os investidores, especialmente, aqueles que preferem a segurança do mercado de imóveis e começam a descobrir agora as vantagens dessa modalidade em relação à compra direta do ativo. Até o dia 22 de junho, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) registrou um volume de ofertas de emissões de fundos de investimento imobiliários de R$ 1,39 bilhão, mais que o dobro em relação aos R$ 688,8 milhões do primeiro semestre cheio de 2009 e superior a todo o volume de 2008, de R$ 616,86 milhões.

Do total, R$ 1,16 bilhão foi de emissões primárias nesses primeiros meses de 2010. Os números, segundo os especialistas, mostram uma tendência de desempenho altamente promissor no segmento este ano. Um céu de brigadeiro que só ficará nublado se a Selic aumentar demais, dizem. " Desde a crise, o investidor vem reconhecendo que é um mercado menos volátil e essa demanda por maior segurança tem atraído novos atores " , diz Sérgio Belleza Filho, sócio da Fundo Imobiliário - Consultoria de Investimentos. A maior procura dos investidores tem atraído novos grupos para estruturar e liderar emissões, incluindo os bancos, que antes preferiam outros tipos de operações e agora estão despertando para esse mercado, afirma Fernando Silva Telles, diretor da Coinvalores.

Exemplos são o Bradesco e o Morgan Stanley. " O Bradesco, em apenas 40 dias, captou R$ 192 milhões para o fundo Presidente Vargas, de prédios comerciais no Rio de Janeiro. Com grupos de grande porte, a expectativa é que a indústria tenha um grande crescimento " , observa Telles. O Morgan Stanley estreou no segmento em maio deste ano, liderando a oferta do TRX Realty Logística Renda I, com a expectativa de captar R$ 200 milhões também para imóveis comerciais.

Na Navarro Advogados, que atua na área de operações estruturadas, o volume de trabalho para esse segmento no primeiro semestre já superou o de 2009 inteiro. " Devemos fechar o semestre com 12 fundos estruturados para o público; no ano passado, foram oito " , afirma Alexandre Tadeu Navarro, sócio do escritório, acrescentando que o mercado tem potencial para maior crescimento.

Navarro explica que historicamente o segmento perdeu para outros tipos de investimentos por causa da alta taxa de juros. " Hoje, o rendimento ganha da renda fixa " , diz Telles. Pesquisa da Coinvalores mostra que nos últimos 12 meses até fevereiro a grande maioria dos fundos apresentou rendimento bastante superior ao da poupança, aplicação também considerada bastante segura. As cotas, de acordo com o fundo, também têm valorizado consideravelmente, diz Belleza. Outro atrativo é a isenção de Imposto de Renda para pessoa física que detém cotas de fundos lançados em bolsa, desde que o investidor não tenha mais de 10% do total e o fundo tenha mais de 50 cotistas.

Levantamento realizado pela Fundo Imobiliário indica que, além do maior volume, o valor médio por emissão também tende a crescer este ano, o que mostra o apetite do investidor. Em 2009, a média por emissões ficou em R$ 145 milhões, enquanto este ano já está em R$ 127 milhões. A mesma pesquisa mostra que, ao lado dos certificados de recebíveis imobiliários (47%) e dos certificados de audiovisual (13%), as emissões de fundos imobiliários foram as únicas com variação positiva entre os papéis lançados no mercado no ano passado, com 413% de alta sobre 2008, enquanto ações caíram 5% e debêntures despencaram 70%, para citar apenas alguns exemplos.

No entanto, diante de todo o movimento do mercado de fundos, os imobiliários ainda representam uma pequena fatia do bolo. Até o final de maio, últimos dados disponíveis na CVM, o mercado contabilizava 89 fundos, com patrimônio líquido de R$ 5,76 bilhões. " Mas até meados de 2009 eram apenas 62 fundos e o patrimônio liquido estava um pouco acima de R$ 3 bilhões " , compara Telles. Belleza Filho diz que atualmente apenas um terço dos fundos (cerca de 30) é negociado em bolsa.

Para o professor de finanças da Fundação Instituto de Administração (FIA), Ricardo Almeida, esse mercado sofre com a baixa liquidez. " É um grande filão, mas para sair de um fundo o investidor tem de vender as cotas e as negociações ainda são raras " , afirma, observando, contudo, que acredita em expansão do segmento porque o investidor, mesmo que pequeno, pode participar de grandes projetos por meio de fundos, tem a segurança de um lastro imobiliário, mas sem os problemas de ser proprietário de imóveis. Segundo Telles, a procura é grande. " O que ocorre é que quem está não quer sair, não quer vender.