Negociação segura requer dados

O Estado de São Paulo 28/10/2007

Checar documentos como o certificado de ônus reais do imóvel pode prevenir de futuros problemas e prejuízos

Renata Gama

Em meio a tanta oferta de apartamentos na planta por todos os lugares, é preciso tomar várias medidas de precaução antes de assinar um contrato. É necessário sempre ter em mente que a compra de um imóvel envolve investimento alto e, muitas vezes, implica em dívidas de longo prazo e riscos para o comprador.

De acordo com o advogado Hamilton Quirino, presidente da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), a primeira dica é não fechar o negócio por impulso. “Deve-se evitar comprar imóveis no dia do lançamento atraído pelas festas e coquetéis”, afirma. Isso porque é necessário que o comprador tenha tempo para verificar documentos do imóvel e as condições do contrato antes de se comprometer.

A principal medida de segurança é retirar um certificado de ônus reais do terreno. O documento pode ser pedido no cartório de registro de imóveis da região do empreendimento. “É um documento indispensável antes de dar qualquer sinal. É como se fosse o DNA do imóvel”, afirma. Segundo o especialista, na certidão, é possível checar se o nome da empresa incorporadora é a proprietária do imóvel. Se sim, o risco é menor. Caso contrário, é necessário que haja uma procuração do dono do terreno autorizando a incorporação. Isso pode ser checado no mesmo certificado de ônus reais. Se nele constar o registro do memorial de incorporações, é porque a procuração foi feita e a obra foi aprovada pela Prefeitura.

Outro item que pode ser checado no mesmo documento é se o empreendimento está registrado como patrimônio de afetação. Se sim, haverá maior segurança para o comprador. Isso porque o instrumento jurídico, que é facultativo, garante que toda a verba arrecadada por meio de prestações, sinais ou pagamento à vista pelos compradores será necessariamente usada na construção daquele empreendimento. Caso contrário, o recurso pode ser gasto livremente pela construtora que pode aplicá-lo em outros imóveis. Em caso de falência da empresa, fica muito mais difícil para os compradores recuperarem o investimento.

PAGAMENTO

É preciso também estar atento à forma de pagamento, aos prazos e às condições de entrega. Quirino recomenda pagar o mínimo possível antes das chaves. “O sinal deve ser pequeno, como forma de mera reserva.” Quitar antes de ter as chaves não é aconselhável.

É também importante calcular se é possível mesmo arcar com o imóvel. “Estamos vivendo um boom imobiliário, muita gente compra baseado no marketing, e às vezes percebe só depois que não tem condições de pagar”, diz.

Em caso de financiamento, há duas formas: por meio da construtora, ou por meio de bancos. Segundo o advogado, algumas construtoras fizeram um acordo no passado junto ao Ministério Público Federal de que não cobrariam juros durante a obra, até a entrega das chaves. “Mas não é uma lei”, diz Quirino. Tanto que hoje surgem financiamentos na planta diretamente com bancos.

No entanto, há ainda empresas que não cobram a taxa, o que é preferível, segundo o advogado. “Num imóvel de R$ 400 mil, se ele paga juros durante a construção, ao fim de dois anos, quando ficar pronta a obra, ele pagou R$ 100 mil só de juros sem morar”, calcula. Depois de entregue as chaves, o comprador pode optar pelo financiamento bancário. Mesmo assim, vale prestar atenção na correção das prestações. Pela tabela Price, elas aumentam a cada ano. No Sistema de Amortização Constante, elas diminuem.

O advogado alerta ainda para a garantia aplicada nos contratos. Hoje, predomina a alienação fiduciária. Diferentemente da hipoteca, o imóvel só passa para o nome do comprador após quitadas todas as prestações. Dessa forma, caso haja falta de pagamento, em poucos meses o imóvel pode ser retomado. O comprador tem chances de recuperar parte do dinheiro aplicado se conseguir repassar a dívida a outro comprador, mas corre riscos. “Se o imóvel for a leilão em primeira praça, ele pode recuperar parte. Mas se for na segunda praça, perde tudo.”