Bancos começam a financiar antes do início da obra

O Estado de São Paulo
17/02/2008


Alternativa ao financiamento direto com a construtora tende a se difundir no mercado imobiliário de SP

Renata Gama

Um modelo novo de financiamento do imóvel na planta começa a se difundir no mercado de São Paulo. Construtoras e incorporadoras estão firmando parcerias com bancos para que eles ofereçam o crédito a partir da primeira parcela. Antes, havia apenas a opção de financiamento direto com a construtora, para quem os clientes pagavam parcelas sem juros até a o fim da obra. Somente após o imóvel ficar pronto, optavam pelo financiamento bancário.

“É um mecanismo que o mercado acaba de desenvolver. Uma forma de simplificar o processo para o tomador do crédito”, afirma o superintendente geral da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Pereira Gonçalves.

Não há uma receita pronta para esta nova forma de financiamento. “Cada situação é diferente”, diz Gonçalves. Isso explica a grande variedade de tabelas já encontradas no mercado. Uma mesma construtora pode oferecer opções diversas, conforme o empreendimento e o banco parceiro.

Há casos em que não há cobrança de juros durante as obras, como os empreendimentos financiados pela Caixa. Há ainda tabelas com taxas reduzidas durante a construção, mas que aumentam depois da entrega das chaves. Também há tabelas que aplicam os mesmos juros antes e depois da construção da obra.

De acordo com Gonçalves, esta modalidade de financiamento surgiu para atender àqueles compradores que querem evitar transtornos futuros. “No passado, sempre existia a dúvida se ele teria acesso ao financiamento bancário na entrega das chaves. Este processo poderia ocorrer num momento crítico de mercado, em que estivesse fechado ao crédito. Se a pessoa amarra com o banco desde o início, não tem preocupação futura”, explica. Quando a pessoa tem dificuldade de aprovar o crédito no banco e perde o prazo de pagamento à construtora, há incidência de multa sobre o saldo devedor.

O produto é indicado para as pessoas que preferem pagar prestações uniformes e evitar as parcelas intermediárias altas e as taxas na entrega das chaves. E promete desburocratizar a análise de crédito, já que as exigências para a aprovação do empréstimo, neste caso, são menores do que as feitas nas agências.

É que os compradores serão submetidos à análise de crédito quando o imóvel ficar pronto apenas se tiverem deixado de pagar alguma parcela. Se forem bons pagadores, a aprovação é automática. “Quando você conhece o cliente pode flexibilizar, diferente de um cliente desconhecido”, explica Gonçalves.

DESVANTAGENS

No entanto, pagar juros desde o início das obras tem um custo bastante alto. “Do ponto de vista do consumidor, a melhor opção não é essa”, afirma o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel de Oliveira. “São dois ou três anos de juros a mais. É muito preferível que se façam pagamentos diretamente com a construtora”, recomenda.

É que na modalidade tradicional de financiamento na planta, a construtora não cobra juros durante a obra, apenas a correção anual pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). O juro é cobrado apenas após à entrega das chaves.

Segundo uma simulação feita pelo economista, na compra de um apartamento de R$ 100 mil financiado pelo banco desde a primeira parcela, a uma taxa de juros de 12% em 20 anos, as prestações seriam de R$ 1.101,09. O valor total pago pelo imóvel seria de R$ 264.261,60.

Já na opção de financiamento direto com a construtora, o comprador do mesmo apartamento teria um prazo de dois anos para pagar 40% do valor do imóvel (R$ 40 mil) sem juros, o que poderia custar em torno de R$ 1.666 mensais, caso as parcelas fossem iguais, portanto, sem cobrança de intermediárias. O restante, se parcelado num banco a um juros de 12% em 20 anos, seria pago em parcelas de R$ 660,65, o que resultaria num total pago pelo apartamento de R$ 198.556,00.

Cabe ao comprador escolher entre pagar prestações mais apertadas no início para a construtora, ou parcelas menores ao banco porém com um custo maior no final por causa dos juros durante a obra. Na simulação, a diferença seria de R$ 65.705,60.

Na dúvida, o economista recomenda conter a ansiedade. “De um modo geral no crédito, as pessoas devem esperar. A competição está iniciando e quem esperar um pouco, vai encontrar condições melhores que as de hoje”, aconselha.